如果你再说“黄埔最火二手盘是万科东荟城”，就真的OUT了！

(资料图片)

这个因小学被套上光环的楼盘，已跌下神坛，不再是购房者心中最靓的“仔”了。

现在是谁呢？

今年3月份，在广州中心六区二手住宅十大活跃楼盘排名中， 中海誉城 、 万科山景城 ，分别以36套、34套的网签宗数，跻身于二手盘TOP10热销榜。

即便把时间拉长至“近一年”，中海誉城仍是黄埔区最受欢迎的二手盘。‍‍‍‍‍‍‍‍ ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

据广州市房地产中介协会统计数据，2022年3月-2023年3月，广州二手房网签TOP10排名中：

中海誉城 ： 以 267套 的网签套数，位居广州第七、黄埔第一； 万科山景城 ： 以 192套 的网签量占据广州第八、黄埔第二； 万科东荟城： 则以 156套 的网签量屈居全市第10、黄埔第3。

显然， 中海誉城已成为黄埔二手房市场的“香饽饽”。

粉丝们可能有疑问：中海誉城凭什么代替东荟城戴上“冠军帽”？万科山景城怎么就突然走红了？东荟城又是怎么跌落神坛的.......‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

楼王今天就来分析下这三个盘。

NO1

中海誉城

有粉丝说，中海誉城二手房受捧的最重要原因是价格便宜。‍‍

这要看参照物是谁了。如果和区府板块的二手盘比，确实便宜很多，一个5万+/平，一个3万+/平，价差2万+/平，

但如果和同板块的万科金色梦想、岭南雅筑等二手盘相比，还真不便宜。

从今年1-3月份的贝壳网成交数据来看，中海誉城南向单位，成交价集中在3.1-3.5万/平。

个别稀缺南向大四房单位，成交价更高达3.6万/平，甚至超过别墅的成交价格。

但要注意的是，中海誉城不同户型的价格差距也很大，西向、西北向的房源，成交价格低至2.8万-3.0万/平，与南向房源的价差高达2000元-8000元/平，套均总价差30万左右。

尤其是北苑A1-A5栋望开源大道的单位，不仅朝向便北，噪音还很大。若急于出手，价格就要有足够的吸引力，否则很难成交。

这种户型的市场接受价，一直在2.8万多元/平，不信邪的可以翻找下前两年的成交数据。就是说，中海2.8万/平的售价，也不是今年才有。

一路之隔的万科金色梦想，售价和中海誉城半斤八两，基本没差距。

离两盘不远的岭南雅筑是真便宜，南向单位的成交价竟然和中海誉城的北向差不多价格，北向的个别单位竟低至2.46万/平。

几个盘虽然同处于云埔板块，但中海誉城北苑的位置更占优势，位处开创大道与开源大道的交界，也是未来离双地铁交汇的开源开创立交最近的盘，交通通达性相对较高。

而且，省医就在北苑的对面，论距离，开创大道以东的开源大道沿线楼盘，也就就数它最近了。

更为关键的是，北苑和南苑都自带公立幼儿园，这一点比万科金色梦想（普惠幼儿园）占优势。

小学初中配套是玉泉学校，其实真不差。去年初升高，名校到校名额和黄广附有的一比。所以，如果孩子够优秀，在玉泉上名校的概率反而大些。

什么都有的中海誉城，房价又相对适中，综合分数在云埔能排第一，追捧度高也是必然的。

NO2

万科山景城

万科上景城，这个盘，很多人都没想到，近一年来会这么火。

它的火，非地段、非位置、非产品。

从位置上来看，万科山景城位处长岭居板块，配套目前尚不怎么完善，连买个菜多有不变。住在那的粉丝，经常吐槽：周边好荒凉！

它能火起来的关键要素：名校光环！

这个小区对口学校为广铁一中的铁英小学、铁英中学‍‍‍‍，据说校长是此前铁英集团的教学主任，教学体系不仅正统，还很严谨，这两年成绩相当不错，深受家长追捧。

据科学城中介朋友透露，万科东荟城的挺多家长，为孩子入读铁英，将房换到山景城。

单今年2月份，万科山景城就成交接近30套，大多是为孩子赶5月报名入读铁英的家庭。

从成交价格来看，山景城的洋房普遍在3.0-3.3万/平，别墅售价多在6.5万-7.6万/平，满足不同家庭的需求。

产品和景观也不错，南向单位普遍望山，260万就能买套83平的低楼层小三房，310万就能买东南向的大三房。学位门槛不高，也是成交活跃的重要原因。

叠墅户型，500万左右能买70平的上墅，使用面积高达280平。别说，使用率还真高。

NO3

万科东荟城

说起这个盘，大家都太熟了，网红盘，二手房价曾经捅破云埔板块的天花板，差点赶超区府。

和山景城一样，靠对口小学东荟小学上位。前些年，科学城乃至黄埔很多家长，为子女入读该校，不惜“孟母三迁”。

但正基于此，学位年年暴雷，入学报名季，黄埔教育局总能见到东荟城的家长，这吓退了相当一部分正准备奔过去的家长。

另还有一个短板，东荟学校没有初中，对口学校是中海誉城楼下的玉泉。

鸡娃出名的东荟城家长，眼里根本看不上玉泉。

据说，去年东荟小学有一个班几十个孩子，最终选择玉泉的只有几个，其他孩子要么密考去名校，要么换房去择校。

这也是东荟城在近一年不怎么吃香的重要原因。

毕竟靠“学位”上位的小区，本身就存在较大的泡沫，很容易被拉下来。一旦学位暴雷，成交量、成交价格必然也跟着大幅度下滑。

根贝壳网最新成交数据，东荟城二手房成交价格普遍在3字头，北向低楼层单位甚至低至3.3万-3.5万/平，和中海誉城的南向户型差不多。

这么一对比，你会发现，用有限的总价，买万科东荟城，只能买套北向的低楼层单位，学位还是未知数；

而在中海誉城，能买南向单位，学位充足、确定性高，还是九年一贯制，又都在家楼下；在万科山景城，能上车南向大三房，还有名校光环，就是板块配套待提高。

如果是你，会怎么选？

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